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5월10일부터 다주택자 양도소득세 중과세 제도가 다시 적용된다. 유예 기간이 5월9일 종료됨에 따라, 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본 세율(6~45%)에 20%포인트나 30%포인트를 더하는 중과세가 부과된다. 정부는 이러한 변화로 발생할 수 있는 국민 불편을 최소화하기 위해 2월12일 보완 대책을 내놓았다. 이 조치는 다주택자 중과세 적용 예외를 확대해 시장 안정과 세 부담 완화를 목표로 한다. 주요 내용을 상세히 알아보자.
매매계약 시점 기준 완화
양도소득세 산정 시 양도일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 쪽으로 정해진다. 기존에는 5월 9일까지 양도가 완료되어야 중과세를 피할 수 있었지만, 토지거래허가구역의 경우 허가 신청과 대출 처리 등으로 시간이 소요되는 점을 고려해 기준을 조정했다. 이제 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙되면 중과세가 적용되지 않는다. 다만, 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 유효한 '계약'으로 인정되지 않으므로 유의해야 한다.
지역별 양도 및 입주 기간 차등 적용
현재 조정대상지역은 기존 지정 구역과 2025년 10월 16일 신규 지정 구역으로 구분된다. 5월9일까지 매매계약을 완료하면, 기존 지정 지역 주택은 계약일로부터 4개월 내, 신규 지정 지역은 6개월 내 양도 시 중과세를 면제받을 수 있다. 토지거래허가 대상 주택의 매수자 입주 기한도 이에 연동돼 기존 지역은 4개월, 신규 지역은 6개월로 정해졌다. 신규 지정 지역에 대해 2개월 추가 유예를 준 것은 지정 충격을 완화하기 위한 배려다.
임대 주택 양도 시 입주 의무 유예
조정대상지역 내 임대 중인 주택을 양도하는 다주택자는 계약 후 최대 6개월 내 양도를 완료해야 하며, 허가구역이라면 매수자 입주도 동일 기한 내 이뤄져야 한다. 하지만 기존 임대차계약으로 인해 매수자가 즉시 입주하기 어려운 경우, 무주택자에게 매도할 때 입주 기한을 완화한다. 양도 조건 자체(4~6개월 내)는 변함없으나, 입주 의무에 한해 예외를 허용한다. 2026년 2월12일 기준으로 체결된 임대차계약에 대해서는 최초 종료일까지 입주하면 되고, 2028년 2월11일까지는 입주 후 2년간 실거주를 유지해야 한다.
유예 혜택 적용 대상 및 세부 조건
이 입주 유예 조치는 토지거래허가 대상 주택을 임대 상태로 무주택자에게 양도할 때만 적용된다. 매도자는 매매계약일 기준으로 매도 주택 포함 2주택 이상을 보유해야 하며, 양도 주택은 조정대상지역 내에서 2년 이상 보유한 것이어야 한다. 해당 주택의 기존 임대차계약(2026년 2월 12일 체결된 것으로, 2028년 2월 11일 이내 종료 예정)은 최초 종료일까지 입주를 허용한다. 매수자는 토지거래허가 신청일(또는 대출 신청일) 기준 무주택자로, 임대 종료일까지 입주해 2년 실거주 의무를 준수해야 한다.
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