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다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 서울 주택시장이 사실상 ‘버티기 모드’에 들어갔다는 평가가 나온다. 세금 부담을 피하려는 매물이 단기간에 쏟아질 것이라는 기대와 달리, 시장은 오히려 거래가 줄고 매물은 잠기는 흐름을 보이고 있다. 다주택자는 “팔고 싶어도 팔기 어렵다”며 관망하고, 실수요자 역시 “더 떨어진 급매가 나오면 보겠다”며 대기하는 구조가 굳어지는 모습이다.
29일 스카이데일리 취재를 종합하면 이번 현상의 핵심은 규제의 중첩이다. 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상황에서 다주택자가 집을 내놓더라도 매수자는 실거주 의무를 져야 한다. 여기에 매물 상당수가 세입자를 낀 상태라는 점도 걸림돌이다. 토지거래허가를 받기 위해서는 임대차 계약 종료를 전제로 한 입증 서류가 필요한데, 계약 기간이 남았거나 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 매도 자체가 막힌다.
이 과정에서 세입자 퇴거 협의는 또 하나의 난관이 된다. 세입자가 이사를 거부할 경우 집주인이 자발적 퇴거를 요청하며 ‘이사비’를 제시하는 사례도 적지 않다. 현장에서는 수천만 원에서 많게는 억 원대 금액이 오간다는 전언도 나온다. 전세 매물이 줄고 월세 전환이 빨라지는 상황에서 세입자 입장에서도 굳이 이사할 유인이 크지 않아 ‘버티기’는 더욱 강화되는 분위기다.
대출 여건 역시 매물 출회를 막는 요인이다. 주택담보대출 한도 제한과 고가주택 추가 규제가 동시에 적용되면서, 가격을 낮춘 급매가 나와도 실제로 매수 가능한 수요층은 현금 여력이 있는 일부로 제한된다. KB부동산 통계에 따르면 이달 기준 서울 아파트 가격 상위 20%(5분위)의 평균 매매가격은 34억6593만 원이다. 이 가격대 주택을 매수하려면 수십억 원의 현금을 직접 조달해야 하는 구조다. 매수층이 얇아질수록 매도자가 가격을 크게 낮출 유인은 줄고, “조금 더 버티면 다시 오를 수 있다”는 기대 심리가 작동하게 된다.
세제 역시 역설적으로 매물 잠김을 부추기는 요인으로 작용한다. 유예가 종료되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되고 지방소득세까지 더하면 최고세율이 80%대를 넘는다. 세 부담이 커질수록 매도 대신 보유나 증여를 택할 가능성이 높아진다. 특히 강남3구와 한강벨트 등 상급지에서는 핵심 자산을 끝까지 보유하려는 심리가 강해, 비핵심 지역부터 정리하고 주요 입지는 유지하는 방식이 나타날 가능성이 크다. 이는 지역별 양극화를 더욱 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다.
물론 급매가 전혀 없는 것은 아니다. 대통령이 유예 종료 방침을 재확인한 이후 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 매물이 일부 나오고, 가격을 조정한 물건이 빠르게 거래되는 사례도 있다. 그러나 현장에서는 이를 전반적인 ‘투매’로 보지 않는다. 자금 압박이나 개인 사정에 따른 선별적 매도에 가깝고, 토지거래허가제·세입자 문제·대출 규제라는 3중 제약이 해소되지 않는 한 대량 출회로 이어지기 어렵다는 시각이 우세하다.
결국 5월 9일을 앞둔 서울 시장은 ‘매도자는 버티고, 매수자는 기다리는’ 교착 상태에 가까워지고 있다. 정책 메시지는 강해졌지만 실제 거래를 좌우하는 변수는 세제보다 허가 요건, 임대차 이동성, 대출 여건이라는 분석이다. 이 조건들이 동시에 완화되지 않는다면 매물 출회는 제한적인 수준에 머물고, 거래 위축과 매물 잠김 현상이 함께 이어질 가능성이 크다는 지적이다.
한 부동산 시장 전문가는 “양도세 중과 부활이 예고됐다고 해서 다주택자 매물이 한꺼번에 쏟아질 환경은 아니다”라며 “토지거래허가제, 대출 규제, 세입자 퇴거 문제까지 겹치면서 매도 과정이 매우 복잡해졌다”고 말했다. 이어 “자금 압박이 큰 일부만 움직이고 다수는 버티기에 들어가면서 거래 절벽과 매물 잠김이 동시에 나타나는 비정상적인 장세가 이어질 가능성이 높다”고 진단했다.
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