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서울시 서초구 신반포 19·25차 통합 재건축 수주전이 본격화되면서 표면상 동일한 공사비 속에 보이지 않는 ‘품질의 차이’가 핵심 쟁점으로 떠오르고 있다.
단순 총액이 아닌 실제 투입 구조에 따라 향후 주거 가치가 크게 달라질 수 있다는 분석이다.
이번 사업에서 경쟁을 벌이는 삼성물산과 포스코이앤씨는 모두 총공사비 4434억 원을 제시했다. 그러나 세부 내역을 들여다보면 ‘같은 금액, 다른 결과’라는 평가가 나온다.
4일 지역 건설업계에 따르면 핵심은 ‘순공사비’다. 포스코이앤씨는 실제 시공에 투입하는 구조를 제시한 반면, 삼성물산은 약 4212억 원 수준으로 나타났다.
겉으로 보이는 총액은 같더라도 그 비용이 시공사의 이윤으로 가는지 아니면 조합원의 집을 짓는 품질로 가는지에 따라 입주 후의 가치는 천양지차로 갈리기 때문이다.
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하지만 세부 내역을 들여다보면 실질적인 투입 비용에서 큰 차이가 난다.
포스코이앤씨는 실제 시공에 투입되는 순공사비로 4345억 원을 책정한 반면, 삼성물산은 4212억원 수준에 그쳤다. 포스코이앤씨은 기업 이윤과 제경비를 최소 수준으로 낮추고 그만큼의 비용을 마감재와 특화 설계 등 시공 품질에 집중 투입했기 때문이다.
포스코이앤씨는 대안설계에 맞춰 순공사비를 확대하고 제경비를 최소화하는 구조를 선택했다. 유럽산 고급 마감재와 특화 설계, 하이엔드 브랜드 적용 등 체감 품질과 직결되는 영역에 비용을 집중 투입하고 이윤은 사실상 최소 수준으로 낮췄다.
그 결과 조합원이 부담한 공사비가 실제 주거 가치로 이어지는 구조를 구축했다. 더 넓어진 지하 연면적에 ‘세컨하우스’와 ‘조합 수익형 상가’로 프리미엄과 수익성 상승 포스코이앤씨가 경쟁사보다 더 많은 순공사비를 투입할 수 있었던 배경에는 조합원들을 위한 실질적인 공간 확장이 자리 잡고 있다.
포스코이앤씨는 총 연면적 약 14만9990㎡를 계획해 경쟁사(약 14만5734㎡)보다 약 4200㎡ 넓은 규모를 확보했다. 지상 연면적은 유사한 수준이지만 지하 공간에서 격차가 벌어졌다는 분석이다.
먼저 포스코이앤씨는 지하 면적을 확대해 전 조합원에게 냉난방과 전기수도 설비를 갖춘 ‘세컨하우스’을 제공한다. 한편 삼성물산은 압구정4구역에 세컨하우스를 제안한 사례는 있으나 이번 사업에는 해당 내용을 포함하지 않은 것으로 알려졌다.
또 수익성 측면에서도 추가적인 설계가 반영됐다. 포스코이앤씨는 조합이 제시한 총공사비 범위 내에서 지하 설계를 최적화해 약 341평 규모의 조합 수익형 상가를 계획했 다. 이 상가는 향후 분양 수익을 통해 조합원 분담금을 낮출 수 있는 수익 자산으로 평가된다.
특히 포스코이앤씨는 이화여대 ECC 캠퍼스를 연상시키는 ‘선큰(sunken)’ 설계를 지하 공간에 적용해 마치 지상과 같은 자연 채광과 통풍이 가능하도록 했다.
결국 포스코이앤씨는 동일한 공사비 안에서 연면적 확대와 지하 공간 고도화를 동시에 구현하며 단지의 프리미엄과 사업 수익성을 함께 끌어올리는 전략을 제시했다는 평가다. 단지의 가치를 결정짓는 특별 제공 품목에서도 포스코이앤씨는 자사의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르(HAUTERRE)’에 걸맞은 차별화를 꾀했다.
불분명한 외산 마감재 위주로 구성된 경쟁사와 달리 포스코이앤씨는 유럽산 최고급 마감재를 전면 적용했다. 단순히 ‘명품’이라는 표현에 그치지 않고 마감재의 등급과 사양을 구체적으로 명시해 품질 기준을 명기해 불분명한 마감재를 사용하는 경쟁사와 확실한 급의 차이를 두겠다는 전략이다.
한 정비업계 관계자는 “결국 이번 수주전은 같은 비용으로 얼마나 더 큰 가치를 만들어내느냐의 문제이다”라며 “이윤을 최소화하고 순공사비에 집중 투자함으로써 조합원이 체감할 수 있는 하이엔드 품질을 구현하는 것이 핵심이다”고 설명했다.
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