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정부의 대출 규제 강화가 주택 매매시장에 영향을 미치고 있는 가운데, 전세시장 불안정성과 월세 전환 가속화가 함께 진행되고 있다.
KB국민은행 부동산연구팀이 최근 발표한 ‘2025년 8월호 주택시장리뷰’에 따르면, 7월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.16% 상승했지만, 6월 27일 발표된 대출 규제 이후 서울을 중심으로 상승폭이 빠르게 둔화됐다. 강남구는 6월 3.64%에서 7월 1.51%로, 서초구는 3.17%에서 1.30%로 하락폭이 두드러졌다.
전반적인 매수심리도 위축돼 수도권 KB부동산전망지수가 5개월 만에 하락전망으로 전환됐다.
6월 전국 주택 매매 거래량은 약 7.3만 건으로 전월대비 17.8% 증가하며 44개월 만에 최고치를 기록했다. 특히 수도권(서울 45.1%, 경기 31.2%)이 거래량 증가세를 주도했으며, 이는 주택가격 상승세 지속되고 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 전 수요가 집중됐기 때문이다.
이는 규제 전 ‘막차 수요’의 일시적 집중에 따른 것으로 보고서서는 진단하고 6월 말 대출 규제 여파로 향후 주택 거래량은 감소할 것으로 전망됐다.
전세시장은 불안정성이 더욱 두드러졌다. 7월 전세가격은 수도권에서 0.15% 오르며 24개월 연속 상승했고, 신규 입주예정물량은 전년 대비 절반 수준인 2.3만 호에 그쳤다. 이에 따라 전세 수요가 집중되고, 가격 상승 압력이 이어질 것으로 보인다.
전월세 거래에서도 변화가 감지된다. 6월 전국 주택 전월세 거래량은 약 24.2만 건으로 전월 대비 4.1% 감소했으나, 월세 비중은 63.3%로 사상 최고치를 기록했다. 특히 아파트의 월세 비중은 46.1%로, 전세대출 보증 축소가 반전세·월세 전환을 부추긴 것으로 분석된다.
분양시장에서는 7월 전국 아파트 분양물량이 2.8만 호로 연초 이후 최고치를 기록하며 하반기 공급 회복세가 전망됐다. 하지만 수도권 수요 집중으로 미분양 우려는 지속되고 있다. 서울에서는 두 개 단지에 4만 건이 넘는 청약통장이 몰리는 등 높은 청약 열기를 보였다.
금융 부문에서는 7월 주택담보대출 잔액이 전월보다 3.4조 원 증가했으나, 대출 규제 발표 이전인 6월(5.1조 원) 대비 증가폭은 둔화됐다. 6월 신규 주담대 금리는 3.93%로 0.06%p 상승했고, 5월 기준 주담대 연체율은 0.32%로 2015년 이후 최고치를 기록했다.
보고서는 대출 규제 강화가 매매 위축과 전세 수요 집중을 동시에 유발하며, 단기적으로 시장 불안정성을 확대시키는 요인으로 작용하고 있다고 평가했다.
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